代表的な３つの建築工法

代表的な３つの工法を表にまとめて見ると、如何にRC（鉄筋コンクリート）工法のパフォーマンスが高いかお分かり頂けると思う。RCは遮音性と断熱性と耐火性に優れており、大規模な修繕を必要としない。きちんとした精度の高いRC工法であれば、100年以上の耐用年数を誇る。例外はあるものの、多くの局面で長期的視点にたてばRCほど優れた工法はないと言える。

直発注だから中抜きなし、高品質とコスパを同時に実現。

RC工法ならどこに委託しても良いわけではない。施工業者によって、その品質の格差も価格差も大きいからだ。

写真の通り、表面の気泡が目立つほど粗悪な工法を示す。気泡が多くなる程、防水性が弱くなってカビや湿気の多い建物となってしまう。それだけでなく壁面が変形することさえある。CCSでは、業界最高水準のRC工法を採用。コンクリートミキサーで丁寧に気泡を取り除き、極めて精度の高い工法を誇る匠の技を持った工務店に委託している。また、その優れたRC工法は、驚くほど安い。

RC工法の一般的な坪単価が160〜200万円のところを、わずか135万円で提供している。中抜きなしの工事委託によって、木造とほぼ同程度のコストパフォーマンスを提供している。業界最高水準の技術力でありながら、相場の３割以上も安い。 その秘密は、ハウスメーカーに頼らずに直接工務店に委託すること。また、決してビジネスライクに取り組むことなく、職人気質で愛情を持って建築に臨む業者であることが大切だ。長きに渡って 不動産開発に関わってきたCCSならではの人脈を通して実現できた取り組みを、広く知っていただければと思う。

※上記の価格は2023年12月現在のものであり、物価上昇や人材難などで価格帯は変動します。詳細はお問い合わせください。

間仕切りのあるワンルーム

今回の「間違いだらけの不動産運用」は前振りが長くなった。本題に移り、開発物件の紹介に移りたい。この間取り図をご覧いただきたい。何かお気づきにならないだろうか？

RC工法により建物の強度が担保されているため、室内中央に壁面がない。つまり、広々と室内を見渡せ解放感を与えている。もしも、これが木造や鉄骨構造の建物なら、中央部に柱を設ける必要がある。さらに、この部屋を特徴付けるのが壁面の代わりに採用した間仕切りだ。間仕切りを設けることで普段は1LDKとして使用でき、来客があった時などは2LDKに早変わりする。使い勝手の良い構造であるものの、こういった間仕切りを施工するRC業者は少ないのが現状だ。それは、壁面にするよりもコストが掛かるのが理由だ。それと、間仕切りを設けるためには、高い施工精度も求められる。CCSでは、どんな仕事もひと手間掛けて、良質なものをリーズナブルにプロデュースしている。

市場の潮流をきちんと読む

良質な建物を低価格で開発することを基本原則としているが、そこに胡座をかいてはいけない。どのような建物を創っていくかの企画こそが最重要だ。今回取り上げている物件は、西馬込の２棟のワンルームマンションだ。

都心のワンルームマンションの需要はかなり高く、活況だ。晩婚化や独身化が進む日本では、今後もその需要は決して衰えないだろう。当該地の西馬込は閑静な高級住宅街であり、地主様からお話を打診された当初よりワンルームマンション以外の選択肢しかなかった。コロナ禍でリモートワークが普及していることと、家賃20万円を払えるIT系などに勤める独身富裕層が増えている背景に着目し、企画を詰めていった。

ワンルームマンションの広さの変化にも着目し、80年代あたりから急速に普及し始めたのは、15〜25㎡が主流だった。時代とともに大型化しゆき、現在では30平米前後が主流となっている。CCSでは、時代を さらに深読みして、45㎡の超大型ワンルームマンションを提案させて頂いた。普通ならば、2LDKを選択してしまうところを、あえて戦略的に１LDKを決断。これは、大きな成功を収めることになる。後ほど 触れさせていただきたい。

RC工法ならではの解放感と多大なるメリット

先ほど触れた通り、壁面の代わりに間仕切りを採用した室内は、とても広く解放感がある。

ここで、RC工法のメリットにもう一度触れておきたい。

【45㎡超の大型化】
まだ市場には少ない45㎡の大型ワンルームマンションはRC工法でなければ実現できず、希少性もあって注目度も抜群。

【防音性能】
RCは防音性に最も優れた工法だ。リモートワークが普及していく市場の追い風もあり、防音性能は必須である。

【耐久性能と収益性】
精度の高いRC工法であれば、２０年経過してもクラックが入ることはない。大型修繕を不要とし、カビが生えるようなこともない。木造住宅のように定期的な回収のために、 住人を避難させることとも無縁で、抜群の収益性を誇る。

【デザイン性】
精度の高いコンクリートの打ちっ放しを採用し、デザイン意識の高い住まいを設計。共有部分にはインテリアデザインに秀でた建築士を別途で登用し、 コンクリートの無機質な空間に彩を添えて、デザイン性を際立たせた。

【使い勝手】
広いリビングの中央には間仕切りを設け、必要な時に２LDKにもなる使い勝手の良い住まいとした。 もしハウスメーカーならば、面倒がって避ける仕様でもある。

カラークロスを効果的に配置し、水回りはシックカラー系で落ち着いた空間に仕上げてた。

匠の技で魅せる、本物のコンクリートの打ちっ放しの建物。

コンクリートの打ちっ放しの仕上がりの良さは、その表面の白さと緻密できめ細かい状態を見れば分かる。ご覧のように、この建物のコンクリートの綺麗さが、写真からでも視認できると思う。

弊社CCSは常にクライアントファーストを掲げており、あらゆる方策を尽くしてお客様の利益の最大化に努めている。最善の企画を打ち立てて、高性能な建物を安く提供していく。さらに、企画を実現する前段階 で資金計画と回収プランをしっかりと描き、達成していくプロデュース力が大切だ。

収益、集客、減価償却は計画を立てて、確実に達成する。

短期間で資金を回収いただくために、初期段階からインターネット広告出稿による入居者の募集を企画した。可能性のある30媒体のなかから、デザイン意識が高く独身富裕層に届きそうな媒体を２誌に絞り込んだ。また、西馬込の賃貸物件の市場を調査規模を調査し、妥当な家賃も弊社にて提案差し上げた。CCSでは、建物の開発指示だけにとどまらず、不動産物件の運用ビジネスをトータルにサポートする。当案件では、西馬込の家賃相場よりも少し高い15万円相当の賃料を設定し、月額収入180万円超の収益と回収モデルを提案。あっという間に全室満室となり、無事に回収の見込みが立った。

同地域の新築賃貸物件の中には、6ヶ月以上経っても満室に至らないケースもある。そうならないように、プロデュース力で、確実に成功に導くことがCCSの基本還俗だ。

高精度の匠の技によるコンクリートの打ちっ放しだからと言って、
それだけではデザイナーズマンションとは言えない。

コンクリートの打ちっ放しは、昔からデザイナーズマンションとして大人気だ。コンクリートの打ちっ放しであれば、どんなものであってもデザイナーズマンションと名乗って良い風潮が広がった。実際には、気泡だらけ、カビだらけ、頻繁なメンテナンに四苦八苦している物件も多く表面にコーティング材を塗布して劣化にあがなう物件も存在する。CCSでは、本物のコンクリートの打ちっ放しを提供することはもちろん、それだけで満足してはいけないと考える。よりハイグレードなデザイナーズマンションに昇華させるために、もう一歩踏み込んだアプローチを取った。インテリアデザインに秀でた女性建築士を登用し、その才覚を存分に発揮していただいた。写真をご覧いただければ、高いデザイン性が伝わるはずだ。

このインテリアのディレクションを担当いただいたのは、当ホームページでインタビューを掲載している金子氏によるものだ。興味のある方は、コチラのリンクから同氏の仕事観に触れて欲しい。インテリアに使用された写真は、金子氏がヨガ教室で出会った水中写真家の作品を全面的にあしらった。軽いフットワークで得られる人脈のなかから、最善のクリエイターを巧みにコーディネート頂いた。無機質になりがちなコンクリートの打ちっ放しの建物に有機性を与え、解放感とシズル感をもたらし、近隣にはない突き抜けたデザイナーズマンションとしての「格」を与えている。

モデルルームの設置

いかに優れた計画に基づいて素晴らしい建物をつくってインターネット広告で売り出したからといって、それだけでは確実に成約が取れるとは限らない。当案件では、１室をモデルールームとして展示。その効果は抜群で、瞬間的に契約が決まり、あっという間に満室御礼となった。

【まとめ】間違いやすい注意点

ここまで、正攻法による不動産開発と運用について触れてきたが、多くの地主の方が陥りやすい問題に もう一度触れておきたい。

CCSでは、確実に収益をあげていただける不動産運用をサポート。地主様だけでは決して辿り着けないプランを詳細に描いて実現している。市場とロケーション特性を見極めて企画を立て、間取りから 使い勝手から細いプランを描いて、建築士と工務店とインテリアデザイナーに差配していく。必ず成功に導く不動産運用を、今回も的確に実現させた。

最後に、当案件と前後して、同じく西馬込の地に完成させた賃貸マンション物件に言及して、今回の間違いだらけの不動産開発を〆させていただきたい。

後から完成したこの物件もすぐに満室となり、プラン通り順調な滑り出しを見せた（2023年9月）。

先述した物件同様に、匠の技で作り上げた間仕切りで可変する大型ワンルームマンションとして、後発で完成した物件だ。同時期に建造することで、コストダウン効果も見込んだ。

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