不動産ビジネスの成功請負人といえばCCS

最終更新日2018.01.20

間違いだらけの不動産運用

事例1複合商業集積+賃貸マンションの場合

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竣 工
2016年
最 寄 駅
東急東横線T駅徒歩3分
敷地面積
30.57㎡(80%/200%)
建築面積
288.07㎡
延床面積
674.16㎡(地上3階建/1階床面積:266.69㎡ 2階床面積:229.82㎡ 3階床面積177.65㎡)
構 造
鉄骨造
用 途
調剤薬局 + コンビニエンスストア + クリニック

計画前の様子。ひとつの敷地内に様々な用途の建物が集積する対象エリア。図解するとこのようになります。

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駅前の一等地を
賃貸マンションにしてはならない!

CCSが相談を受ける前から、大手から中堅までのハウスメーカーなどが企画を持ち込んで営業攻勢を掛けていたのです。

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交通量の多い駅前の一等地にマンションを建てるのはあまりに悲劇です。十分な賃貸料が見込めず、減価償却に時間が掛かりすぎるだけでなく、不良資産化してしまうことも起こり得るのです。

幸いにも施主のK氏が売り手の企画提案に乗らなかったことで、不動産ビジネスの悲劇的な顛末は防げました。そして、後発的に関わったCCSの不動産プロデューサーの小森恒茂は、この写真のとおりの答えをだしました。

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パワーテナントを誘致する。

不動産を有効活用するための最重要課題は、「儲かるテナントを誘致する」ことです。当該地は人気の東急東横線T駅前の商店街の角地で、十二分な集客が見込める好立地です。地の利を活かしたテナント運営には、「コンビニと調剤薬局とクリニック」の組み合わせが最強であることを、直感とリサーチから導き出しました。この組み合わせであれば、高額のテナント収益を時代に左右されず末永く安定して見込めむことができます。

自分自身のプランに、安易に妥協してはだめ。

計画通り「コンビニと調剤薬局とクリニック」の組み合わせでテナントを誘致した結果、最初に名乗りをあげた企業はマツモトキヨシとファミリーマート。提示してきた借主の希望は、定期借款契約6年でした。本来ならば、この条件で十分な成功と認めてもいいのです。そこをあえて否定して、この契約をいったんゼロベースでリセットしてこそ、真の不動産プロデュースといえるのです。

定期借款契約は6年から、10年へ延長。さらなる利益を施主に提供する。

定期借款契約を10年に延長する条件提示をしたために、契約履行寸前であったマツモトキヨシとファミリーマートは撤退したのですが、かわりに入居を希望してきたのは日本調剤薬局とローソンでした。6年と10年は数値以上に大きな違いがあり、安定した確実な収益を施主に提供することができるのです。さらに、好都合なことに日本調剤薬局の入居を知った、3軒のクリニックの入居も同時に実現したのです。3軒とも薬剤を必要とする科目の医院でしたので、調剤薬局にとっても好都合なのです。

好立地ゆえのテナント同士の場所の争奪戦、
解決策を疎かにしてはいけない。

異業種同士のテナントの組み合わせは、ときに激しい争奪戦となります。調剤薬局もコンビニも、角地に自店舗を陣取りたいのです。角地は2つの通路からの集客を見込めるために、両者譲らずに暗礁に乗り上げるような事態を懸念することもありました。しかし、この問題を解決したのが、写真のプランです。

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写真のように看板をシームレスに接続することで、道路の2面からそれぞれの店名を視認できるようになります。このように看板を設計することで、それぞれの店舗がまるで角地に入居しているような集客効果が得られるのです。このような看板を設置するということで、借主である日本調剤薬局側に妥協していただけました。

償却期間はわずか3年半。
儲かるからといって節税を疎かにしない。

わずか3年半で償却できるほどの高額のテナント収益を、継続して見込めるからといって安心してはいけません。高収益ゆえにこそ、節税対策が重要なのです。この事例では、不動産管理会社を設立することで、租税回避を図りました。施主のK氏がもともと商売を営まれておりましたので、施主にご負担を掛けずに実現させています。

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施主が所有される別の物件も放置せず、
同時にプロデュースを仕掛ける。

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不動産のプランニングは総合的な視点に立つことが不可欠です。施主のK氏は東急東横線都T駅に賃貸マンションも所有されていることにも当初から着目し、先述の複合商業ビルの再利用とあわせてプランニングに臨んでいます。ここで、複合商業ビルとあわせて再び言及します。

■開発前と開発後

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ここで注目いただきたいポイントは、もうひとつの不動産物件の賃貸マンションのテナント収入を切り捨てて、施主の2世帯住宅としてリノベーションを提案していることです。

採算の悪化が予測される賃貸マンションは、
思い切って切り捨てる。

「マンションのテナント収入をなくしてしまう?!」テナントオーナーであれば、誰しもがそう思うはずです。東急東横線T駅至近にあるマンションであれば、人気があり将来性もあると考えやすいところです。実は、賃貸マンション経営の将来性は良くありません。供給過剰と地価下落で、必ず採算が悪化します。幸い、この事例では同時にプランニングした複合テナントビル(調剤薬局+コンビニ+3つのクリニック)のテナント料だけで圧倒的な収益をはじきだせるため、切り捨てる選択ができたのです。

賃貸マンションから、住居へとリノベーション。
施主から絶大な信頼を受けているといえ、
妥協せずコスト管理と品質追求をおこなうこと。

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不動産をプロデュースするなら、
全方位に眼をむけなければならない。

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この建物はクリニックビルのコンセプトで開発していますが、借款契約10年縛りが終わった後のことも考えて、飲食店の入居が可能な設備設計(高電圧・配管構造・天井高)となっています。

クリニックから飲食店へのシフトが可能
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リノベーションされた住居天井には現代美術を設置。2世帯間の往来を増やすために計画され、実際に十分な機能を果たしています。

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プロジェクト終了を記念し、施主K氏のご家族を囲んでの打ち上げを開催。

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最後に、このプロジェクトを推進するにあたって5件の立ち退きをまとめました。立退き交渉は、不動産プロデュースに欠かせない大切な業務のひとつです。

【まとめ】
不動産プロデュースは、森を見て木も見て全方位に采配をめぐらすこと。

「不間違いだらけの不動産運用」は不定期で更新してまいります。

事例2 六本木の飲食店ビル(六本木大和ビル)の開発裏話

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