不動産ビジネスの成功請負人といえばCCS

最終更新日2018.01.20

実績紹介(その他:相続税等)

瑕疵担保責任の追及(ラフィーネ東横)

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優良物件を仲介したはずだった

お客様が賃貸事業用物件の購入を検討されていて、候補物件の1つがここでした。1991年1月竣工された鉄筋コンクリート造4階建(15戸)の中古マンションです。立地特性と売却価格、空室率の少なさを見込んだ利回り予測から総合的に判断した結果、事業用資産として有望なため、購入を仲介させていただきました。しかし、購入いただいたものの問題が発覚。その解決に奔走することになります。

物件購入後でないと、品質をチェックできないこともある。

売り手側の仲介業者は、この物件の賃貸管理を行っていた大手不動産会社です。賃貸管理業務の引き継ぎは、同時に処理するのは実務的に難しいのです。前家賃制ですから、収納後の1カ月間の管理業務を行う責任が生じるため、1カ月のタイムラグが生じます。それまで空室はなく、賃貸居住されている方々がいらっしゃる都合上、買い手側も買い手側仲介業者も、部屋の中に入って調べることまではできなかったのです。カギ等を預かって初めて室内と共用部等を細かくチェックしてみました。

壁がカビだらけの不良物件だった。

たまたま直前に空いた1階の部屋の中に入って驚きました。壁などがカビだらけなのです。床も踏んでみるとプカプカしています(根太に異常が生じています)。しかも敷居は腐っていました…。湿気等で発生したとは考えにくい、どう考えても雨漏りか、1階なので壁あるいは床からの浸水の可能性もあります。

瑕疵担保責任の追及

CCS小森が掲げる「不動産プロデュース」は、クライアントファーストで満足度の高い仕事を常に提供していくことです。顧客に問題物件を仲介するようなことがあってはならないのです。売り手に対して「瑕疵担保責任」を追及することになりました。建築士と弊社CCSの立ち会いのもと、売り主と買い主のそれぞれの側の仲介業者の前で、床や壁をはぎ取って状態をチェックさせました。設計段階で問題があったのか、施工に問題があったのかまでは不明ですが、多量の雨で下水管の処理能力を超え、水があふれ、道路が水浸しになるような多量の雨が降ったりしても浸水しない施工になっていなかったのです。壁や床を補修した跡があります。根本的な対策を施さず、カビの発生をボードで隠し、表面的に綺麗に見せていた。いったい、このような補修(隠蔽?)は誰が指示し、行わせたのでしょうか? そうしたことは、一言も説明されていません。

補償の追求

根本的な対策(浸水を防ぐ工事、室内の全面改修、設備の取替)を実施。1階の他の部屋にお住まいの方にもお願いして内部をチェックし、それらの部屋も全面改修・設備の取替を実施しました。こられにかかった実費費用と、工事の期間の休業補償(空室にせざると得なかった期間の家賃)を売り主側の媒介業者に補償してもらいました。

不動産取引にトラブルはつきもの、でも解決しなければならない。

不動産取引には、たまにこうしたトラブルが起こることがあります。瑕疵があらわになるのが、数カ月後とか数年後であったら…。さらに大変です。その解決は、専門家(弁護士や建築士等)の手を借りるとしても、任せっぱなしというわけに行きません。被害側の当事者は、精神的にも肉体的にもきついものです。弊社CCSが関わっていたので、何とか無事に解決することができました。当社もまた、ほっとしています。こうしたことがないようにいろいろ目配りしてはいるのですが、こうしたことも、実際にはあるのです。しかも、決して少なくありません。

快適な賃貸マンションに変身

問題の追及により快適な賃貸マンションに変身!瑕疵補償の解決まで放っておくのは、入居者に対して無責任です。ですから、1階のすべての部屋を調査し、必要な部屋は全面改修・設備の取替をしました。一度にすべてはできないので、空室が出た時に改修するこを提案し、数年(時間を)かけて、1つ1つすべての部屋を快適で収納スペースたっぷりのワンルーム(1K)に変身させました。コストはかかりますが、快適な部屋に変身させることで、魅力が高まり、空室率が下がり、家賃も下げずに済み(場合によってアップも可能)、オーナーも大満足されました。

国有地の払い下げと道路指定

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順調に前進するプランのはずだった

不況による所得低下や若者の車離れのためか、空きが目立ち始めた駐車場の土地の有効利用ができないか、とある方を通じて相談されました。さっそく、訪ねてみたところ、駐車場の周辺地域が、その方の一族の土地、大地主様です。駐車場にしている土地を有効利用する企画を提案し快諾されました。しかし、問題は直後に発覚しました。

国有地が混在する、複雑な土地だった。

当該地には、驚くことに細長くきれぎれに連なる畦畔(国有地)が混じっているのです。さらに、当該地内の道路は、位置指定道路ではありませんでした。つまり、このような土地には建築許可が降りない可能性すらあるのです。

懸案事項は、あらかじめ処理しておく。

まず畦畔(国有地)の含まれた土地では、将来的に様々な問題が発生します。書類を揃えて時効取得で国有地の払い下げをしてもらいました。位置指定道路でないために建築許可がおりない問題については、時間をかけて測量等をおこなって境界確定を行い、正式に位置指定道路としました。不動産取引には予想外なトラブルはつきものですが、どのような内容であっても「解決できる」ことがとても大切です。CCSでは、不動産ビジネスを必ず成功に導くことができます。どのような問題でお困りであっても、安心してご相談ください。

相続対策(不動産活用と遺言書作成)で争いやトラブルを防ぐ

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2004年、中小企業N社(機械部品製造業。本社・東京都。社員数約10数名)の創業オーナーで、当時83歳のN氏から相談を受け、行った相続対策です。自宅兼社屋工場の建て替えと、自身に何かあった後のことを心配され始めたN氏に、「相続対策も考えているなら、CCSの小森さんに相談したらいいよ」と紹介されて、小森が伺いました。事情を尋ね、いろいろ想定して対策を立て、弁護士さんや税理士さんなどに協力してもらい、N氏だけでなく、関わる皆さんの同意を得て実行(不動産活用、遺言状作成等)しました。

奥様は後妻さんで、実子の三男は身障者です。長男、長女、そして、N社の実質後継者の二男は、3人がまだ小さい時に亡くなった先妻さんの子どもたち。奥様は、もしN氏が亡くなったら、自身と三男との生活がどうなるのか心配されておいででした。そこで、第三者の小森が間に入り、皆さんが納得でき、バランス良く分けられるよう調整することが求められたわけです。なお、法定相続人や法定相続分、遺留分などの説明を「注」としてごくごく簡単に記しました。

相続を「争続」にさせない

相続では、遺言のある場合とない場合、それと遺言が法律的に有効でない場合では大きく異なります。遺言がある場合、遺産は原則として遺言通りに分けられます。遺言がない場合ないし遺言に法律的に有効でない場合、民法の規定で、相続人になれる人の範囲と順位が決まっていて、それらの人を「法定相続人」と言い、さらに各相続人が受け継げる相続分についても規定しています。もし、法定相続人でない人(内縁の伴侶や息子の嫁、叔父や伯母、恩人など)に遺産を残したい場合は、それらの人を受遺者とする遺言書を作成しておく必要があります。

もし、遺産の割合を変えたい場合は、遺言書を作成しておく必要があります。遺言があっても、人の心は複雑です。トラブルが起こることはあります。ですから、法律的に有効であるように手立てを尽くすことは当然ですが、関わる方すべてが、できれば心から納得できる、少なくとも我慢できるよう心配りをしておくことで、トラブルの発生するリスクをなくす、極力減じることが大切だと考えています。

遺志を貫き、トラブルを防止する「遺言書」

もしN氏が亡くなられた場合、法定相続人は後妻である奥様(2004年当時72歳)と、先妻さんとの間の子どもたち(当時57歳の長男、55歳の長女、54歳の二男の3人)、奥様との間の息子さん(三男。当時46歳)の、計5人です。N氏の遺言書は、その5人にどう遺産を分けるかを明記、指示するものです。

遺留分だけでなく、特別受益、寄与分にも配慮

遺留分を侵害するともめる原因になりかねませんから、最大限に配慮する必要があります。同時に、前もって分けてもらったりした財産や財産形成や介護等での寄与分も考慮します。二男は、大学卒業後、大手メーカーの研究部門に勤務していましたが、N氏(父親)に頼まれ、1993年、N氏の会社に入社。技術開発とマーケティングを強化し、大企業の下請けから、自社製品を持つ地場の中小企業に脱皮させた、ある意味、中興の祖です。当時は代表取締役社長に就任したばかりでした。

三男は、子どもの時にかかった病気が原因で、身体が多少不自由になり、杖と車椅子での生活です。学習能力にも影響したらしく、計算が苦手。高校卒業後、就職・結婚もせず、N氏ご夫妻と一緒に暮らしておいで。ほとんどの家事は、自分一人でこなせるので、それほど問題はないのですが、大きなお金を任せるのは不安です。ちなみに、成年後見という制度が2000年から始まっています。この制度あるいは信託という方法もあるのですが、他の方法を希望されました。

資産、負債の把握

不動産、金融資産など資産、負債をすべて教えていただき、事業後継、寄与分などを考慮し、数案を提案しました。

企業存続

オーナー経営者が死亡すると、多額の相続税で、中小零細企業が存続できなくなることさえあります。現在は、中小企業経営承継円滑化法がありますから、事業承継で悩まれておいでの経営者の皆さんは、これを活用されるといいでしょう。N社の場合では、詳しい説明は省きますが、取引先金融機関と交渉し、有利な条件を引き出しました。

不動産活用

古い2階建ての自宅兼工場を、8階建ての自宅付き賃貸マンション兼本社へと再生しました。賃貸希望者の人気度が高いエリア、私鉄沿線の駅から徒歩6分で、容積率に余裕がありました。土地の高度利用化を考え、1階から3階までが会社、4階から7階までの4フロアの賃貸マンションにし、最上階(8階)がご自宅です。

遺言状の作成(公正証書遺言)

建築中は財産を確定できないので、遺言状の作成は建物の完成後です。もしN氏が亡くなられても奥様と三男の方が安心して暮らせるよう、そして、N社の経営存続に支障のないように注意しました。

  1. 遺留分を侵害しない
    長男、長女、二男には、遺留分プラスアルファの金融資産
  2. 配偶者の税額軽減
    奥様が財産の2分の1。賃貸フロアおよび自宅フロアは奥様に遺すことにして、家賃収入で安心して暮らせるようにしました。N氏所有の株2分の1
  3. 会社の存続
    土地と1階から3階の会社部分は後継者の二男に。N氏所有の株2分の1。そのうえで、会社を存続させて財産の散逸を防ぐために、万一、奥様(後妻)が亡くなられた場合を考えて、二男との間で、養子縁組をしてもらいました。このケースでは、不動産活用のプランニングの段階で、N氏だけでなく、奥様、お子さん全員にも、なぜこういう風にするのか、きちんと説明しました。親子の間であっても、遺産の話はしにくいものです。結果、仲が良かったはずの親子や子どもたちの間で争いが起こったりします。そういうことがないようにして欲しいものです。

※法定相続人の「範囲」と「順位」
民法の規定上、法定相続人になれる人のことを「法定相続人」と言い、遺言がない場合、遺言が法的に有効でない場合、相続人になれるのは、配偶者(法律上の夫または妻)、子(直系卑属)、父母(直系尊属)、兄弟姉妹(傍系血族)の、4つの立場にある人だけです。法定相続人には「順位」があり、子どもがいる場合/いない場合、配偶者がいる場合/いない場合などで、法定相続人の範囲内であっても「相続人になれる・相続人になれない」人が定まっています。

※相続分と遺留分
遺言がない場合、遺言が法的に有効でない場合、各法定相続人が受け継げる相続分は民法で規定されています。遺言があれば、原則として遺産は遺言通りに分けられますし、話し合い(分割協議)で決まることもありますが、相続人が相続できる最低限の割合が規定されており、それを遺留分と言い、相続分が遺留分に満たない場合、その相続人が納得されれば問題ないですが、納得されない場合、もめる原因になります。

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