不動産ビジネスの成功請負人といえばCCS

最終更新日2018.01.20

実績紹介(商業施設・オフィスビル)

六本木大和ビル(飲食店ビル)

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竣 工
2017年
最 寄 駅
日比谷線・大江戸線六本木駅徒歩2分
敷地面積
133.89㎡(76.84%/686.28%)
建築面積
102.87㎡
延床面積
997.79㎡(地上11階建/1~11階床面積:87.61~90.83㎡)
構 造
鉄骨造
用 途
小売店 + 飲食店

複雑な経緯を辿りながらも、急速に竣工させた飲食店ビル。

不夜城の六本木の地に、CCS小森が奮闘してプロデュースした飲食店ビルです。

駒原ビル

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竣 工
2016年
最 寄 駅
東急東横線T駅徒歩3分
敷地面積
30.57㎡(80%/200%)
建築面積
288.07㎡
延床面積
674.16㎡(地上3階建/1階床面積:266.69㎡ 2階床面積:229.82㎡ 3階床面積177.65㎡)
構 造
鉄骨造
用 途
調剤薬局 + コンビニエンスストア + クリニック

潤沢な収益を弾きだす複合商業ビル、資金回収はわずか3年半。

施主様の住宅リフォームとセットで再開発した複合商業ビルです。交通流の多い立地を活かして、高収益モデルの不動産ビジネスをプロデュースいたしました。

早勝ゼミナール

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竣 工
2010年末
最 寄 駅
東葉高速鉄道東葉勝田台駅・京成線勝田台駅歩1分
敷地面積
168.35㎡(60%/180%)
建築面積
101.26㎡
延床面積
303.78㎡(1〜3Fとも床面積:101.26㎡)
構 造
3F建RC造
用 途
進学塾(の教室、自習室等)

初回に概算(見積り)を持参

前もって予算等を教えていただいていたので、概算で工期やコストの見積を出して持参しました。施主様のY氏にお会いした際には、最近の決算数字をおしえていただけたので大雑把な資金計画案を提示し、Y氏が目を付けておいでだった土地の購入にも賛成いたしました。ただし、購入価格については、小森が交渉に当たるということで。打ち合わせの後、Y氏はその足で、土地売却に関わっている不動産業者を訪ね、購入相談をされたとのことです。その時、Y氏はまだ20歳代でしたから、その素早い行動力に頼もしさを覚えました。

資金計画と法人化

Y氏は大学生の時から塾講師として働かれており、卒業してから数年後に、今回購入した土地がある勝田台駅の反対側で自身の塾を営まれており、すでに大学合格率が高いことが評判となっていました。そのため金融機関の評価も高く、ローンの返済計画もきちんと立てられました。「将来は支店を出してもっと大きくしたい」という目標をお聞きし、今回のことを機会に塾の法人化をすすめました。法人化にはいろいろなメリットがあります。それを説明しところ、納得されたY氏はさっそく、法人化を果たします。その決断の早さに驚かされました。

コンサル料を上回る土地購入費の値引き

後日、小森自身が出向いて交渉した結果、妥当な価格で土地を購入できました。ちなみに土地購入費に小森のコンサル料をあわせても、お客様自らが交渉して購入した金額よりも安くなるのです。CCS小森は、頼りにされるお仕事をあらゆる局面で、自らに課しているのです。

サミットストア喜多見店(杉本屋ビル)

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竣 工
2004年9月
最 寄 駅
小田急線喜多見駅
構 造
鉄筋コンクリート(一部鉄骨)造、地上2階、地下2階
建築面積1,272.88㎡、延床面積4,811.47㎡
特 徴
省エネと環境対策、また買い物客の利便性を考え店舗を1階と地下1階、地下2階をバックヤード、地上2階と屋上を駐車場に。

不況に強い、スーパーマーケットのテナント収益。

バブル経済崩壊後、長く未利用に近い状態だった駅前の土地の有効な活用法の相談を受け、全面的な協力をおこないました。大型商業施設の建設(設計家・建設業者の選定、施工管理)と入居テナントの誘致に奔走した結果、スーパーマーケットの「サミット」の誘致が決定しました。2004年当時は長引く不況期の最中でしたが、スーパーマーケットであれば安定したテナント収入を土地所有者のお客様に提供できるからです。その当時は不況でしたが、そのかわりに、①借地借家法 ②建設協力金 ③低コスト・超低金利(固定)の3つの恩恵を受けて、プロジェクトを進めることができました。ローリスク戦略で商業施設を誘致し、結果として街全体の活性化も果たすことができました。

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ファミリーマート(東京都城西地域)

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ガソリンスタンドを、コンビニに再開発。

依頼されてきた施主様は、当該地でガソリンスタンドを永らく営まれていました。ご存知かと思いますが、ガソリンスタンドは90年代から構造不況に陥っていました。それでも経営ができたのは、施主様は広大な駐車場のテナント収入を補填していたからです。とはいえ、車の所有率がさがってきている状況では、将来性は明るいものではありませんでした。知人を介して小森が話を伺ったところ、ご家族から「何とか、ガソリンスタンドをやめさせてほしい」と泣き付かれた次第です。この時はすでに、他業社からいろいろな営業を掛けられていました。不動産業者、金融機関、コンビニエンスストアの本部、コインパーキング事業者などから、土地活用の、さまざまな企画が持ち込まれていたのです。それらの提案書を見せてもらい、厳しい目で精査して土地を借りて事業を行いたいという熱心な業者を見つけました。コインパーキング業者とコンビニエンスストア(本部)の2社が残りました。

不動産ビジネスは、交渉力。

コインパーキングであれば資金負担もなく、ただ土地を貸すだけです。しかし、その近くに自社経営の駐車場を持たれており、そちらに悪影響を及ぼす可能性があります。コンビニエンスストアであれば、建物を用意して定期借家で貸すことができます。土地オーナーにとって優位なコンビニエンスストアと交渉することにしました。「建設費はコンビニ本部の融資」「金利ゼロ」「家賃は物価変動制」「中途解約の場合、融資金の放棄かつ更地返し」…。
実は、こうした条件をつけることは、貸し主が大手企業にはよくあることです。一般の方はご存じないと思いますが、小森が交渉に入るということは、地主様の立場に立って、交渉ではうるさいことを言って面倒なことを代わりに行うということです。小森の交渉の努力のすえに、好条件を引き出したのです。

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