賃貸マンション以外のモノをつくること

施主様は、賃貸のマンション・アパート経営を行われており、土地活用についての知識もノウハウも十分にお持ちの方でした。そんな折に「他に何かないか？」という相談を受けました。

ロケーションを活かす

周辺は季節を体感しながら散歩のできる静かな環境。そこに施主様のご自宅が隣接。前方には生産緑地（柿、栗、ミカン）があって、親子とも園芸に勤しまれる。元気である限りはそのまま維持。この静かで雰囲気のいい環境を活かすことからプランを組み立てました。

補助金を活用して、資金回収を短縮する。

調査の結果から「補助金を利用したグループホーム」を世田谷区の公募に着目しました。公募基準を満たしていることを確認し、「オーナー創設型のグループホーム」で応募することを奨めてみましました。公的な補助金があるということは、オーナーにとっては投資資金の回収を早くできるということです。一般的なハウスメーカーならば、回収シミュレーションは10～15年。それでは、時間が掛かりすぎなのです。低コストを徹底的に追求して、施主様に最大の利益を提供していくことがCCSの不動産プロデュースの基本原則です。公募予算確保だけでなく、徹底的なコストダウンも同時に追求してすれば、約3年半での投資資金が回収になります。もちろん、施主様は即決されました。初回訪問（2010年3月末）から、わずか６ヶ月でプランの認可を得たのです。

突然上昇してしまった土地の評価額

税理士からの紹介で施主様のもとへ伺いました。農業（主として米作/農産物の直販）と建物賃貸（戸建て住宅と商業施設）で生計を立てられているお宅です。 所有されている市街化調整区域だったはずの土地が、市街化区域に変更されてしまいました。そのために評価額があがってしまい、固定資産税・都市計画税が大幅に上がります。それだけでなく、相続時の納税額も大幅にあがることも考えておくことも必要でした。施主様のご意向にかかわらず、土地を有効利用をせざるを得なくなったのです。当該地は駅から徒歩10分以上のところにあり、アパートやマンションには不向きな立地です。更地のままの駐車場を、近隣の葬祭場に貸していたのですが、利用率の低さから借地料を半額で提供せざるをえない状況でした。そこに商業施設の借主の契約解除が重なり、まさに踏んだり蹴ったりの状況だったのです。

超スピードで計画立案、申請。

さいたま市が特定施設入居者生活介護の「枠」（総量規制）があることを調査でみつけたのは、申し込み期限が切迫している時でした。猶予時間はわずかに１ヶ月。それでも、このチャンスを活かす以外に打開策がないのです。

総量規制

介護保険財政の悪化の影響から、特定施設入居者生活介護（介護付き有料老人ホームなど）が増えすぎないよう、都道府県では施設数の規制がはじまっていました（2011年当時）。ということは、認可さえ取得できれば過度な競争と無縁で、介護サービス事業者は安心して事業できるということです。それは、自分の土地に介護サービス事業者の求める建物を建て、土地と建物とを貸し出す人（オーナーさん）にとっても、安心して賃貸事業ができるということでもあります。

成功報酬でのプロジェクトはスタート

「さいたま市の行政認可がおりるなら、話に乗ろう。」という条件で施主様の了解をいただき、プロジェクトに着手することになりました。時間の余裕がなく、目の回るような慌ただしさのなかで、必要な書類をすべて作成・申請・認可まで、一気に処理しました。CCSの不動産プロデュースは成功報酬が原則ですが、それは最初から成功する確信があるからです。

初めての借金

「借金は絶対にイヤ」だと、頑なに借金を避けてきた施主様だったのですが、このプロジェクトはローン無しでは進めることができません。小森の作成した収支シミュレーションで確実に資金回収できるプランで説得し、借金をすることをはじめて決断していただきました。なお、資金回収と回収後の収支シミュレーションだけでなく、相続などを含む、施主様のお宅全体のライフプランも作成しました。

コンペの実施でコストを低減

設計事務所、建設会社などのコンペを実施。もちろん、金融機関も数行の間で競争していただき、あらゆる方面でコストダウンを実行しました。

施主様は、公務員を37年間勤め上げて定年退職されたばかりの方でありながら、旧家の16代目です。何ら税金対策を取られていなかったために、父親の相続時に土地の１／３近くを失いました。その反省もあって「次の世代のために、少しでも多く先祖伝来の土地を遺しておきたい」と考えるようになられていた折に、施主様の顧問税理士を通じてお会いすることになります。

高齢者向け施設の建設に、驚かれる。

不動産活用のアイデアの多くは、①駐車場②賃貸住宅（アパート、マンション等）です。一般の方々の認識は、概ねこのようなものです。「高齢者向け施設」の小森の提案に、施主様は驚かれました。リスクが少なく収益性が高いだけでなく、時代に左右されない安定性もあるのですから。ただ、大きな借入金をしなければならないことに、最初は当惑されていました。

高齢者向け施設の建設に、驚かれる。

不動産活用のアイデアの多くは、①駐車場②賃貸住宅（アパート、マンション等）です。一般の方々の認識は、概ねこのようなものです。「高齢者向け施設」の小森の提案に、施主様は驚かれました。リスクが少なく収益性が高いだけでなく、時代に左右されない安定性もあるのですから。ただ、大きな借入金をしなければならないことに、最初は当惑されていました。

施主様の不安を払拭

高齢者向け施設といっても、普通の方々には想像がつきません。そこで、数カ所の近隣の高齢者向け施設にご案内するところから、プレゼンを始めました。建物を建設し、土地と建物を介護サービスの運営業者に貸し出すことによる施主様のメリットとデメリットなどを細かく説明しました。そのうえで、収支シミュレーションをお渡しし、ご家族で話し合っていただきました。まずは、不安を払拭するために、きちんと現実をみていただいたのです。

総量規制枠

高齢者向けの特定施設には枠（総量規制）があり、認可が下りさえすれば安定した経営が確約されます。不動産所有者の施主様だけでなく、借主の介護サービス事業者とその入所者も恩恵となります。

成功報酬制

CCS定番の成功報酬制でプロジェクトをスタートさせ、プラン通りに行政認可を取り付けました。この時期には、施主様が高齢者向け施設についての勉強をされていたため、プロジェクトの進行は非常にスムーズで、設計家の奮起を呼び起こして、施主様の満足度の高い建物が完成しました。この満足感は後に、介護サービス事業者、その入居者、そして入居者のご家族、さらには近隣の方々の間でも共有されました。