古く感じられると、空室率があがり家賃はさがる、という悪循環。

駅至近の交通の便がよくても、築浅でも古臭く見えてしまうと、入居を希望する人は少ないものです。そのためさらに日常の管理やメンテナンスがにコストをかけにくくなるという悪循環に陥りやすくなります。そこでリノベーションを提案して、古いアパートを大胆に変身させました。

効果的なリノベで、採算性は確実にあがる。

悪循環を断ち切り、大家さんであることの喜びと自慢を取り戻すだけでなく、大幅な採算性向上を実現します。単に外観や設備等を新しくする、建物を長持ちさせるだけでなく、グレードアップ等による様々な波及効果をもたらすので、古くなった建物（個人住宅含む）をどうするか考える時に考慮したい手法の１つです。

大胆に、設備を取り替える。

渋谷や原宿から近い好立地であっても、メンテナンスの悪さからいつの間にか空室だらけの賃貸マンションに変わり果てていました。当初はデザイン重視で、住み心地や使い勝手等が犠牲になっているうえに、耐久性のない建材と行き届いていない清掃によって、内部が腐っていたところもありました。賃貸マンション経営のノウハウの無さが、結果としてあらわれた分かりやすい事例でした。そこで大胆にリノベーションを決行。各室、共有スペース、外装・外観全体にはじまり、自転車置場等も新設。２Fバルコニーにはウッド張り、外と内との境を演出。全室収納スペースがなかったため、移動式の使い勝手の良い大型の収納ボックスを設置。洗濯物干しが無かったため、乾燥機能付きのビルトイン洗濯機を設置しました。施工時に入居者がいたため空室から工事を始め、工事完了毎に居室を移ってもらうことで、住民の退去を防ぎました。

任せて安心の不動産屋さんを見つけていますか？

賃貸物件を建てる場合、後でお世話になるのは不動産屋です。どのような物件なら人気があるのか？　年数が経って古くなっても人気が衰えないこと、退去者が出ないこと、入居者を集めやすい物件とは？　そんな相談をしてみることをおすすめします。賃貸事業を行っている大家さんのあなたに、提案やアドバイスをしてくれる不動産屋さんはいらっしゃいますか？　賃貸事業をバックアップしてくれる、任せて安心のパートナーたり得る不動産屋探しが重要なのです。建物も人の身体に見立てることがきます。病気の予兆を早く見つけ、早期に対処することで、賃貸マンションの経営を健全化します。

塗装で生まれ変わった賃貸住宅

建物は老朽化していたものの、建築の造形が優れていたことから、塗装によるリノベを決行。女性受けのするカラーリングを設計して、外壁だけでなく床面や階段全体に塗装を施すことで、新築のような佇まいとなりました。雨だれの汚損が目立たないグレーを基調にしながら、汚損しにくい２階軒下にアクセントカラーのピンクを配置したことが、リノベのポイントです。

導線設計

導線設計にあたっては、駐車場全体をリノベーションするとともに、屋根付きのサイクルポートを新設。駅から徒歩20分というマイナス要素を好転させました。また、エントランスに新設したオートロックシステムは、単身女性をはじめ誰もが安心できる住まいとして、使い勝手を高めまています。

サイクルポートとエントランス

内観のリノベーションは、ユニット建材を使用して工期を圧縮。白を基調とすることで、南窓の採光を活かした現代的な住まいに刷新しました。外観および内観のリノベーションプランに、グッドデザイン賞受賞建築家を起用しています。

減価償却は5年(60ヶ月)以内

賃貸物件の減価償却は5年(60ヶ月)以内を目安にリノベーションする必要があります。花岡マンションのリノベーションでは、塗装を軸にしたことで短納期を実現するとともに、入居者を残した状態のまま施工を実施したことで、採算性を高めました。また、収益性をあげていくための、もうひとつの重要な要素が「宣伝広告」です。当案件では、不動産業者による仲介を避けて、自主広告制作と物件オーナー様自らが見込客等へのFAX送信というローコストの宣伝活動を展開。空室がかなり目立っていた物件であったにもかかわらず、25％だった入居率はわずか１ヶ月で100％を達成しています。

ときには、施主様の意向に従わない。

施主のＩ氏は、室町時代から続く旧家の一族の１人。この家は、Ｉ氏が結婚直前に奥様を迎えるために、Ｉ氏のお母様の意向も受けて、地元の棟梁が腕に縒りをかけて造られていました。銘木もたくさん使われていて、欄間も見事なものでした。地元産でなく、三州瓦を取り寄せています。棟の鬼瓦も立派。昭和40年代の後半、生活スタイルも変わってきていた時代です。台所や居間などは北向きや西向きに配置されていて収納もほとんどないなど、暮らしにくく使い勝手の悪い家でした。結局、子どもたちが大きくなって独立した後も、きっかけがなかなかつかめずに2009年になってやっと建て替えを決意されたのです。使われている木材や瓦などが立派で、壊すのはあまりにも惜しい家です。そこで、施主様の建て替えを思いとどまってもらい、リノベーションで対応させていただきました。

匠の技で建物を部分解体して、素材を活かす。

後で使えるように建具や壁などを匠の技で部分解体してもらい、屋根と柱だけのスケルトンにして木舞壁だった箇所をボードに変え耐力壁にして、より耐震性を向上させました。東日本大震災後に調べましたが、ビクともしていませんでした。給排水管などの配置位置を変え、新たなものにし、水回りの設備機器も一新しています。

写真は、部分解体された天井(上)と改装後の天井(中)(下)です。風格のある木材を活かしたリノベーションをおこなっています。

リノベーションされた玄関は、90度位置を変えて設置しています。ウッドデッキに連接するリビングの窓には電動シャッターを取り付け、すみやかに日除けや雨除けできるようにあしらえました。東向きの、一番良いところにあった玄関の位置を移動し、角度を90度変更したり、寝室を玄関のあった場所に移し、洋間にしてベッド生活に対応させるなど、間取りなども変えました。和室と居間が一体化でき、奥様の書道教室の日には、教え子たちが集います。孫を連れてお子さんたちが来てともに食事をしたり、泊まったりしても、楽しく、和やかに過ごせるように工夫を施しています。

ご高齢の夫婦２人でも、快適に暮らせる家づくり。

もとの銘木などに加え、珪藻土や杉板をあしらった健康的な住宅です。大変だった毎日の雨戸の開け閉めも、スイッチひとつで自動開閉。夏の熱い日差しもスイッチひとつでテントが開閉され、高齢になってからも、暮らしを快適にする最新の設備・装置が施された現在のライフスタイル。リノベーションは、生活様式まで踏み込んだ提案をしてこそ住宅の品質となるのです。

刷新することで、確実な収益を見込む。

施主様の今は亡きお父様の建てられた、木造平屋の一戸建て賃貸住宅６軒です。約20年前に建造時は、最寄り駅から徒歩８分くらいで、各家とも駐車スペースが1 ないし２台分あり、人気の物件でした。しかし、施主様の奥様等が相続で一連の地所と賃貸住宅を引き継いがれた2010年には、６軒中の２軒が空き家となっていました。「ご家族の入居者でさえも、更新の際に引っ越されるのでは？ 」という懸念が常に付きまとうようになっていたそうです。「人気がないなら、建て替えるしかないのかなあ？ 」と、施主様は諦めのような気分だったそうです。そのような折に、施主様と施主のお母様の相続等の相談を引き受けていた税理士から、CCSに相談があったのが2011年。訪れてわかったことは、築20年の物件ではありましたが、構造がしっかりしているのでリノベーションで間に合うだろうと判断しました。若干のシロアリの被害もありましたが、修繕すれば解決できる問題でした。

時代にあったインフラを取り入れる。

インターネットとデジタル放送を取り入れたリフォームを決行することで、賃貸物件の魅力度を高めました。家賃は多少アップするものの、入居者が自ずと集まってくる賃貸住宅へと生まれ変りました。

家賃を下げるのは間違い、逆の発想で。

高度成長の時代は、人が増えて家賃も確実に上がっていましたから、賃貸アパート経営にはメリットしかありませんでした。ところが、人口も減り始めて経済の不況などで、オフィスや賃貸マンション・アパートには空室が増えはじめていた時代でした。築20年ともなると、建物そのものにも不具合が出始めていたり、設備機器が更新されず古いままだと使い勝手も悪く、住み心地がよいはずはありません。家賃の値下げを敢行しようものなら、負のスパイラルに陥ってしまいます。逆に、家賃をあげてでも入居者の希望にあった住居を提供することが、解決策なのです。

不動産ビジネスは、中長期を見据えて計画する。

賃貸住宅経営を続けて行くのであれば、10年や20年といった期間で賃貸物件のリフレッシュ計画(戦略)を立てていくことが重要です。いつ(何年後、何年置きに)何をすべきか、どのくらいの費用がかかるのか、その費用を捻出するためにはどのような準備、稼ぎ方(家賃)をすればいいのか？ こうしたことまで想定したシミュレーションを用意することで、不動産ビジネスが成立するのです。

空き屋から順次リノベーションを開始

まず、空き家になっている２軒をリノベーションしました。空き家を優先してリノベーションを行うことで、入居率がさがるのを防げるからです。リノベーションにあたって、すでに満たされている耐震基準をさらに強化しました。さらに断熱性能も向上させて、壁の材質や間取りを変えたり和室から洋室に変え、水回りや電気ガス等の設備機器も最新式に入れ替等をおこないました。シロアリ対策も十分におこなったうえで内装をはじめ、外装も一新しました。こうして住み心地を格段に向上させる住居に仕上がったのです。

全室をリノーベーションするため、入居者を新しい部屋へ。

２戸のリノベーションが完了したところで、リノベーション済みの部屋に入居者に移ってもらいました。こうすることでリノベーションを順次進めることができ、なるべく空室率の低い不動産活用がおこなえるのです。入居者の移転交渉も、不動産プロデューサーの大切な仕事の一部です。

新築なら減価償却100カ月、リノベーションなら50カ月に圧縮。

これがCCS の不動産プロデュースの鉄則は、いかに短期間で資金回収できるかです。この事例では、50カ月を達成しました。