駐車場ビジネスの継続を迷われていた。

施主様は当該地で立体駐車場を営まれていました。堅牢な鉄骨造でありながらも、所々にサビがでていて、駐車場ビジネスを続けていくためには大改修か建て直しが必要でした。話をうかがうと、オフィスビル建設もしくは賃貸マンション建設の選択肢も検討されていました。

準防火地域という制約

当該地は路地の奥まったところにあり、不利な条件が揃っていました。第一京浜沿いの準防火地域のため、商用途に求められるような高い建築基準でした。それでも、緻密な調査から導き出されたのは、貸マンション建設でした。設計に工夫を凝らすことで最大限に敷地を活かしました。準防火地域の特性をいかして、防火性能を上げて万全の騒音・震動対策で、大震災にも耐えうる設計・施工で、「安全性能」を追求した賃貸マンションを目指したのです。

美しさも同時に追求する

機能を追求しつつも、美しさにもこだわっています。外観は直線的なモダンデザイン。室内を壁式にすることで、広々と使えるワンルーム。さらに広く感じていただくためにオールガラス張りの浴室には猫足のバスタブを配置し、特別な空間を創出させました。３つのクローゼットを配した広い収納スペースは、女性入居者に嬉しい設計となっています。

わずか７年未満で、資金回収を達成。

この当時はバブル崩壊後の建設不況下で、現在（2018年）では考えられないほどの低コストで建設を委託できました。立地とデザインの良さで、入居率は97％以上を維持しています。資金回収を７年未満で達成しています。

狭小の変形地でも、賃貸マンションはビジネスにできる。

道路拡張に伴う建て替え。都心の駅3分という好立地とは言え、24坪という狭小かつ変形の敷地です。いま思い返しても、「よくぞ、上手にマンション化した」と自画自賛したくなる物件です。「住まう」ための機能を十二分に満たしていること、法律的な規制を遵守するのは当然ですが、安全面については規制（消防法）以上に配慮しなければなりません。そのうえで、外観も、内部（間取りや内装、設備等）を魅力的なものにしなくては、不動産ビジネスとして成立しないのです。賃貸物件と分譲物件とでは設計がまるで違うのです。同じ感覚で設計すると（賃貸事業として）成功するのは難しいと考えています。この物件では、狭小敷地の設計に慣れている４つの設計事務所のコンペを実施し、デザイナーズ・マンションが完成しました。人気の高い賃貸物件となっています。

家賃さえ入っていれば、大丈夫と考えてはいけない。

親に代わってアパートを運営する息子さん。ノウハウがないために地元の不動産屋に任されていました。「家賃を安くして、入居率をあげましょう。」と言われるがままの賃貸マンション経営は、思わしくない状態になっていました。本来ならば物件オーナー自身が現場に行き、問題点を発見してより良い管理を目指す必要があります。きちんとした管理で清潔にしていれば、たとえ古くても質の良い入居者が集まってきます。弊社はまず、「家賃さえ入っていれば、大丈夫と考えてはいけない。」息子さんに伝えました。家賃を下げていけばいくほど質の悪い入居者が増えていき、さらなる値下げという悪循環に陥ります。

白金台に、人気の賃貸マンションが誕生。

築50年の建造物を精査したところ、土台と基礎とが分離していて危険で、大きな地震による倒壊を回避するためにも建て替えが必要でした。実際に立て替えるとなると、立ち退き料や他の物件への入居斡旋などの大変に手間のかかる根回しが必要になります。しかし、弊社はしかるべき手順通りに丁寧に対応して何、良質で利回りのいいマンションを創り出しました。

相続問題も、手抜かりなく進める。

当時、すでに95歳くらいと高齢の大家さんと息子さんによる共同経営で、子どもたちは３人兄弟です。万一、大家さんが亡くなられたとしても、相続で争わずに済ませて欲しいと考え、率直にお話ししました。そして、ファイナンシャルプランナーの知識、建築プロデュース・不動産の知識等を活かし、皆さんが納得できるよう、アドバイスを行いました。後日、息子さんから、「母は、目が見えなくなり、少し痴呆が進んだ」と聞かされました。当時、小森が各種の手続きも急がせたのも、このことを予期していたからです。

厳しい建築制限から、耐火構造のマンションを構想。

駅から徒歩2分と便利で周囲の環境も静かで良いものの、建築制限がありました。建築設計計画が難しく、建売住宅の企画が流れていたそうです。その情報を聞きつけ、自身で現地を訪れて周辺を調査した結果、耐火構造のユニークな賃貸マンションを提案して完成させた物件です。土地を新規に購入し、建物を建設しての「賃貸事業」を可能にした要因は、バブル経済崩壊後で、まだ土地価格が上がっていなかったこと、しかも建売住宅業者向けの価格であったこと、建設コストの低減に知恵を絞っています。

リゾートホテル風、賃貸マンション。

ユニークな建物構造で、リゾートホテルのインテリアをイメージしています。2Fはロフト付きで広々と使用できます。

1度も空室が出ないほどの人気物件です。